Wer heute durch die emsige Betriebsamkeit eines in Errichtung befindlichen Neubauviertels spaziert, sich in Musterhaussiedlungen umsieht oder die glänzenden Kataloge der Hausanbieter durchblättert, könnte glauben, dass Deutschlands Hausbestand sehr jung sei. Leider ist dies ein erheblicher Trugschluss. Tatsächlich hat die Bundesrepublik je nach Bundesland einen ziemlich alten Gebäudebestand, das wurde 2011 beim Zensus überdeutlich sichtbar. Von den rund drei Millionen Wohngebäuden in Bayern beispielsweise (einem Bundesland mit einem vergleichsweise jungen Gebäudebestand) wurden immerhin knapp 1,8 Millionen vor 1980 gebaut – und selbst der Bauboom der jüngsten Zeit hat daran nicht wirklich viel geändert.


Nicht nur in Anbetracht dessen, dass einem Haus hierzulande etwa 80 bis 100 Jahre Lebensdauer veranschlagt werden, stellt sich für viele die Frage, ob und wie man ein bestehendes Alt-Objekt zukunftstauglich machen kann, wenn vielleicht schon ein Großteil jener 80 bis 100 Jahre verstrichen sind. Ersteres lässt sich klar beantworten: Jedes Gebäude lässt sich auf einen neuen Stand bringen, wenn man genügend Aufwand betreibt. Die Antwort auf die wie-Frage liefert dieser Artikel in aller Ausführlichkeit.


Warum es Sinn macht, zu sanieren statt neu zu bauen

Ein derzeit neugebautes Haus bietet mit dem aktuellen Stand der Technik verschiedene Sicherheiten:

  1. Man hat die Gewissheit, dass das Gebäude in jeglicher Hinsicht dem heutigen Stand der Technik, von Wohn-Ansprüchen und Design entspricht.
  2. Man weiß, dass man mit diesem Haus viele Jahre lang Ruhe haben wird, bevor man sich mit dem Gedanken anfreunden muss, dass es hinsichtlich der technischer Ausstattung oder den Baustandards nicht mehr dem Stand der Dinge entspricht.
  3. Man kann aufgrund des für die allermeisten Gesetzesänderungen bestehenden Bestandsschutzes davon ausgehen, dass man ob der relativen Modernität dieses Hauses in absehbarer Zeit nicht zu teuren und/oder aufwendigen Nachrüstungen gezwungen werden wird. Falls doch, ist das Haus durch seinen modernen Grundzustand vergleichsweise gut darauf vorbereitet.

Erwirbt man jedoch ein altes Gebäude, das vielleicht nie eine größere Sanierung über einen „Tapetenwechsel“ hinaus erlebte, sind unter Umständen sehr umfangreiche Arbeiten notwendig. Es stellt sich die Frage, warum sich dies dennoch lohnen kann. Die Antwort: Vor allem wegen der Umwelt. Dazu muss man ein Haus als Gesamtprodukt betrachten. Von der Herstellung der Baustoffe, der aufgewendeten Energie zur Errichtung, bis hin zu jedem einzelnen Teil, das zu einem ökologischen Gesamt-Fußabdruck führt.

Baut man ein Haus neu, beginnt seine Umweltbilanz bei null. Der Zement muss erst energieaufwendig hergestellt, die Steine zur Baustelle transportiert werden. Ein weiteres Stück Fläche wird dadurch versiegelt, ein weiteres Stück Natur entfernt. Bis sich dies durch den niedrigen Energieverbrauch amortisiert hat, vergehen einige Jahre bis Jahrzehnte.

Natürlich hinterlässt auch eine umfassende Sanierung einen ökologischen Fußabdruck. Jedoch ist selbst der BUND der Meinung, dass eine umfassende energetische Sanierung die für die Umwelt bessere Variante ist – und zwar in den allermeisten Fällen.

Das liegt daran, dass das Grundgebäude bereits steht. Es fällt keine neue Versiegelung an. Es werden erheblich weniger Baustoffe benötigt. Mit genügend Expertise ist dieses Gebäude hinterher nicht weniger zukunftstauglich als ein brandneues Haus und kann wichtigen energetischen Standards entsprechen.

Das alles sind Umwelt-Einsparungen, die sich läppern – von der Tatsache, dass all diese Maßnahmen in der Summe meist günstiger sind als ein Neubau ganz zu schweigen. Doch was muss man als Besitzer tun, um zukunftstauglich zu werden?

Solarmodule können nachträglich auf dem Dach installiert werden.

Einen wirklich guten Architekten finden

Um ein Gebäude, das vielleicht 1965 errichtet wurde, nicht nur auf einen heute ausreichenden Stand zu bringen, sondern dafür zu sorgen, dass es auch übermorgen noch so sein wird, ist es sinnvoll, sich an dezidierte Experten zu richten. Viele einfache Architekten sind in erster Linie auf die Errichtung von dem Massengeschmack entsprechenden Neubauten fokussiert; es mangelt an der Expertise im Umgang mit Altbauten.

Das gilt nicht nur für die besonderen Notwendigkeiten, die jede Baualtersstufe an die Sanierung stellt, sondern hat auch mit dem Wohndesign zu tun: Ein altes Gebäude so umbauen, dass es nicht bloß neu wirkt, sondern seinen Charakter beibehält, ist ein äußerst schwieriges Unterfangen, das fachlicher Expertise bedarf.

Ein ist also ein architektonischer Balanceakt, zu dessen Lösung man spezielle Foren und einschlägige Magazine ebenso konsultieren sollte wie Architektenkammern bei der Suche nach professioneller Unterstützung.

Das Untergeschoss wasserdicht verpacken

Wenn heute ein Gebäude errichtet wird, besteht eine der ersten und wichtigsten Schritte darin, dafür zu sorgen, dass seine Baustoffe niemals mit der andauernden Feuchtigkeitsbelastung, die dem Erdreich entströmt, in Kontakt kommen – denn Nässe hat ein zerstörerisches Potenzial.

Betrachtet man, welcher Aufwand heute betrieben wird, um ein Haus fachgerecht zu schützen, werden Defizite bei älteren Gebäuden deutlich. Bestenfalls gibt es dort einen bituminösen Anstrich der Kellerwände. Oftmals jedoch gar nichts.

Das war früher kein Problem. Keller waren meistens offen, dementsprechend gut durchlüftet, sodass es niemals zu Staunässe kam. Allerdings ist ein offener Keller alles andere als zukunftstauglich, weil er eine große Lücke in einer energetisch sorgsam verschlossenen Gebäudehülle darstellt.

Einen älteren Keller einfach zu schließen würde eine große Gefahr durch aufsteigende Feuchtigkeit heraufbeschwören – etwas, dem schon viele Bestandsgebäude zum Opfer fielen, die etwa nur mit hochabdichtende Kellerfenster ausgerüstet wurden.

Im Detail bedeutet das bei der Sanierung alter Gebäude folgendes:

  1. Der Keller muss ringsum bis auf die Fundamente aufgegraben werden und austrocknen.
  2. Die Wände bekommen außen eine mehrstufige Abdichtung samt Wärmedämmung.
  3. Die Kellerwände lassen sich zudem mit einer Horizontalsperre gegen aufsteigende Feuchtigkeit ausstatten. Dazu werden spezielle Materialien in die Wände injiziert.
  4. Der Boden wird entfernt und ausgehoben, es wird praktisch eine neue, abgedichtete Bodenplatte eingebracht.

Zugegeben, das ist aufwändig. Dafür ist das Untergeschoss dann für viele Jahrzehnte ausreichend isoliert und das Haus steht auf einem haltbaren Fundament.

Eine Fassadendämmung installieren

Noch sieht es in Deutschland so aus, dass man nur dann eine Fassadendämmung anbringen muss, wenn mindestens zehn Prozent der alten Fassade erneuert werden. Viele Neu-Altbaubesitzer möchten deshalb diese Kosten gerne einsparen und verzichten.

Ein schlechter Handel, sowohl für die Gegenwart wie die Zukunft:

  • Für die Gegenwart bedeutet es, keine wirklich dämmenden Fenster nach aktuell technischem Stand verbauen zu können, weil diese dann einen erheblich besseren Wärmedurchgangskoeffizienten als die umgebenden Wände haben und es am Bauteil-Übergang häufig zu Kondenswasser-Problemen (namentlich Schimmel) kommt.
  • Für die Zukunft bedeutet es, mit dem Risiko leben zu müssen, dass höchstwahrscheinlich irgendwann die gesetzliche Pflicht zur Dämmung ebenso kommen wird, wie sie bereits heute schon für das Dach/oberste Geschossdecke besteht. In dem Fall wären viele heutige Sanierungsschritte (etwa ein neuer Fassadenanstrich) sinnlos.

Wenn man voll auf die Zukunft setzen will, wählt man nicht nur die heute höchstmöglichen Dämmwirkungen, die unter Betrachtung der Bausubstanz möglich sind, sondern nutzt zudem mineralische Dämmstoffe – diese haben einen gewissen Vorteil bei der Lebensdauer.

Das Dach neu aufbauen

Das Dach ist mehr als nur der wichtigste Witterungsschutz eines Hauses. Es ist auch ein erheblicher Optik-bestimmender Faktor. Allerdings: Will man wirklich zukunftstauglich sein, macht es schlicht und ergreifend keinen Sinn, nur auf eine neue Dämmung und Eindeckung zu vertrauen. Auch die darunterliegenden Holzbalken haben nur eine begrenzte Lebensdauer.

Zudem galten in frühen Jahren längst noch nicht die aktuellen Normen. Das erstreckt sich ebenso auf die Tragkraft des Gebälks wie auf die inzwischen verpflichtende Schadstofffreiheit. Hinzu kommt die Tatsache, dass damals selten das Obergeschoss als Wohnraum geplant wurde – was heute bei der Sanierung so logisch erscheint.

Bedeutet: Will man es richtigmachen, wird man nicht umhinkommen, verschiedene Schritte zu befolgen:

  1. Das alte Dach wird restlos abgetragen.
  2. Es wird ggf. der Trempel/Kniestock erhöht, damit das zukünftige Dachgeschoss mehr Raumhöhe gewinnt.
  3. Es wird ein Dachstuhl verbaut, der ausreichend dimensioniert ist, um eine (ggf. nur nachträgliche) Installation von Photovoltaik-Platten oder eines Solarthermie-Systems zu gestatten.
  4. Es kommt eine Eindeckung zum Einsatz, bei der Dämmung fester Teil des Systems ist. Namentlich sind das sogenannte Sandwichplatten. Durch ihre Größe sind sie nicht nur sehr schnell installiert, sie sind durch die Metalloberfläche und die vollflächige Verschraubung zudem weit weniger anfällig gegen die noch zu erwartenden Wetterextreme der Zukunft.

Allerdings empfiehlt es sich, auch wenn es jetzt reizvoll erscheint, bei der Dachform nicht zu sehr auf zeitgenössischen Geschmack zu pochen. Auch der Look eines Gebäudes hat viel mit Zukunftstauglichkeit zu tun. So sehr es vielleicht jetzt reizen mag, etwa ein modernes Pultdach installieren zu lassen (sofern der Bebauungsplan dies gestattet), so sehr kann sich dies künftig für den Wiederverkaufswert als nachteilig erweisen. Besser ist es, keine Extreme anzupeilen.

Barrieren abbauen

Alte Gebäude wurden nach anderen Gesichtspunkten konstruiert und können deshalb für den heutigen Geschmack und moderne Gewohnheiten nicht nur unnötig kleinlich aufgeteilt, sondern regelrecht verschachtelt wirken.

Das bedeutet zwar nicht, dass man für zukunftstaugliche Sanierung innen großflächig Wände einreißen müsste (was vielfach auch gar nicht möglich sein wird). Wohl aber, dass man in Zusammenarbeit mit seinem Architekten daran arbeiten sollte, die Raumaufteilung zeitgenössischer zu machen.

Moderne Häuser produzieren selbst Energie und zwar mehr als sie verbrauchen. Somit ist auch die Speisung des E-Autos problemlos möglich.

Das betrifft vor allem den Abbau von Hindernissen. Etwa das Verbreitern von Türen oder auch das komplette Versetzen dieser innerhalb einer Wand, wenn sich die Räume so effizienter nutzen lassen. Auch das ist pure Zukunftsplanung: Heute ist Barrierefreiheit nur komfortabel. Künftig jedoch wird man im höheren Alter und mit vielleicht diversen Gebrechen dankbar für so viel Voraussicht sein.

Umgang mit Elektroinstallationen

Normen ändern sich. Um das bei der Hauselektrik zu erklären, muss man die Entwicklung unseres Lebensstandards anschauen. Bei einem Gebäude, das 1950 errichtet wurde, dachte noch niemand daran, dass später auf einem durchschnittlichen Nachttisch nicht nur eine elektrische Leuchte steht, sondern auch ein Digitalwecker, ein Handy, das auflädt. Selbst ein Fernseher im Schlafzimmer war noch nicht wirklich üblich.

Es verwundert deshalb nicht, dass es zum Erfüllen damaliger Elektronormen eine viel geringere Anzahl an Steckdosen genügte. Hinzu kam eine ähnlich niedrige Zahl an Anschlüssen für Decken- oder Wandleuchten. Heute jedoch hat sich die Anzahl von Elektro- und Mediengeräten in einem durchschnittlichen Haushalt auf ein Vielfaches multipliziert. Ebenso sind die Normen mitgewachsen. Heute gilt die DIN 18015-2. Die fordert als Mindeststandard für ein kleines Schlafzimmer:

  • 4 allgemeine Steckdosen
  • 1 Beleuchtungsanschluss
  • 1 Telefon-/Datenanschluss
  • 1 Telefon-/Datensteckdose
  • 1 Radio-/TV-/Datenanschluss
  • 3 Steckdosen Radio/TV/Datengeräte

Das mag im Vergleich mit den alten Vorgaben zukunftstauglich wirken – ist aber gerade ausreichend für heutige Standards. Das bringt uns zum Kern dieses Kapitels: Gerade was die Versorgung mit Strom oder Netzwerkkabeln angeht, sollte man für echte Zukunftstauglichkeit gewillt sein, auch über diese Normen hinauszugehen und grundsätzlich mehr zu installieren.

Bedeutet, man sollte innerhalb der genannten Norm eher in Richtung DIN 18015‑4 gehen und den sogenannten „3plus“-Standard anvisieren. Der würde beispielsweise für das gleiche Schlafzimmer zehn allgemeine Steckdosen erfordern. Das mag aktuell zunächst teurer sein und vieles ungenutzt verbleiben. Doch in den kommenden Jahren wird man definitiv froh sein, diese Mehrausgabe auf sich genommen zu haben, weil man bloß einstecken muss – statt wie jetzt neu in den Wänden verlegen.

Tipp: Auf südlich gelegenen Balkonen/Terrassen eine Einspeisesteckdose installieren lassen. So kann man bei Bedarf später problemlos eine Mini‑Photovoltaikanlage installieren.

Für die Beheizung auf eine Wärmepumpe setzen

Es gibt heute viele Heizungsformen, die für sich in Anspruch nehmen, nachhaltig zu sein und die Umwelt und das Portemonnaie zu schonen. Und gerade in Altbauten, wo häufig Ölheizungen verbaut wurden, wird deshalb als Alternative gerne die Holz(-pellet)heizung genutzt – schon weil der ehemalige Tankraum das perfekte Holzlager ist.

Allerdings sollte man mit Blick auf die Zukunft ganz konkret folgende Punkte bedenken:

  1. Holz mag nachwachsen. Doch je mehr Menschen es zum Heizen nutzen, desto teurer wird es. 2009 betrug der Tonnen-Durchschnittspreis für Holzpellets noch 221 Euro, neun Jahre später bereits 247 Euro, Tendenz steigend, weil es sich um ein normales marktwirtschaftliches Gut handelt.
  2. Holz wird heute als klimaneutraler Brennstoff angesehen. Künftig könnte es jedoch auch in ein schlechteres Licht gerückt werden, weil deshalb natürlich Wälder abgeholzt werden müssen.
  3. Man benötigt einen konkreten Brennstoff. Entweder Holz oder gar Pellets.

Aus diesem Grund sollte man für die Beheizung künftig auf eine Wärmepumpe setzen – und folgende Punkte beachten:

  • Vorteilhaft ist es, bei Bedarf ein Solarthermie-System zwischenschalten zu können. Dies macht Rohrleitungen bis auf den Speicher notwendig.
  • Auch ein zwischengeschalteter Kaminofen mit Wasseranschluss bringt Vorteile. Dann sollte bei der Rohrverlegung darauf geachtet werden, dass bereits dort, wo später ein Ofen stehen könnte, mit Blindstopfen verschlossene Abzweigungen installiert werden.

Es ist vollkommen gleich, was die Zukunft noch bringen wird. Strom wird definitiv benötigt – unabhängig davon, aus welcher Quelle er stammt. Mit einer zukunftsorientierten Ausrüstung des Gebäudes macht man sich frei von der Notwendigkeit, zwischen Strom- und Brennstoffversorgung unterscheiden zu müssen, weil beides nun deckungsgleich ist.

Mit einem Batteriespeicher kann in Zukunft energieautark gelebt werden.

Eine Wallbox installieren

Den meisten Menschen dürfte klar sein, dass selbst die modernsten Verbrennungsmotoren inzwischen ein Ablaufdatum haben. Allerdings sind die Details heute noch nicht klar. Das heißt, Elektromobilität wird gegebenenfalls der vorherrschende Standard werden. Selbst wenn man vielleicht vor dem Kauf seines Altbaus noch einen brandneuen Verbrenner erworben hat und die kommenden Jahre keinen Wechsel plant.

Jetzt, wo sowieso die Elektrik ab Hausanschluss komplett erneuert wird, sollte man die Gelegenheit nutzen, eine möglichst breitkompatible Wallbox in Garage oder Scheune installieren zu lassen. Selbst wenn sie noch ungenutzt bleibt, es wird der Tag kommen, an dem man sie braucht – zudem die Gewissheit, auf jeden Fall eine Lademöglichkeit zuhause zu haben, auch ein starker Motivator sein kann, auf die „elektrische Schiene“ zu wechseln.

Zumal Verkehrsminister Scheuer nicht nur die E-Auto-Förderung verdoppeln will, sondern auch schon angekündigt hat, ähnliche Programme für die Installation privater Wallboxen aufzulegen.

Einen Nutzgarten anlegen

Das Schöne an vielen Altbauten ist, dass sie in einer Zeit errichtet wurden, in der Menschen generell noch mehr Selbstversorgung betrieben. Das sorgt heute dafür, dass sie oftmals mit ungleich größeren Gartenflächen für sich werben können, als es beim normalen Neubau der Fall ist.

Allerdings sollte man dieses Mehr an Fläche nicht nur als Zierde und Erholungsraum begreifen. Es gibt einem die Möglichkeit an die Hand, sehr großzügig in seine eigene Zukunft zu investieren, indem man dort einen Nutzgarten anlegt. Auch wenn dieser erst später bewirtschaftet wird, genügt es, zunächst:

  1. Die Fläche zu bestimmen (möglichst viel Sonne).
  2. Sie umzugraben oder zu pflügen.
  3. Eine Umrandung aus Randstein, Rasenkante usw. zu installieren.
  4. Die Erde mit Kompost nährstoffreich zu machen.

Somit hat man bei Bedarf immer die Option, ohne Anlaufschwierigkeiten mit der Produktion von in höchstem Maß kontrolliertem Bio-Gemüse zu starten und damit nicht nur viel Geld zu sparen, sondern sich auch ein Stück weit von der Lebensmittelindustrie zu emanzipieren.

Zusammengefasst

Ein Altbau ist sehr viel mehr als ein altes Gebäude, das nicht mehr aktuellen Standards entspricht. Mit einem guten Architekten und den richtigen Details lässt sich ein solches Haus problemlos so zukunftstauglich machen wie ein brandneues Gebäude. Durch die Verlängerung der Lebensdauer spart man zudem eine erneute Umweltbelastung mit dem ökologischen Fußabdruck eines neuen Hauses.

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